Налог с продажи квартиры
Расчёт по действующим нормам: минимальный срок владения, доход от цены или кадастра, вычет — фиксированный или расходный, актуальная шкала НДФЛ. Заполните бланк — ведомость посчитает сама и покажет каждый шаг.
Расчётная ведомость
НДФЛ к уплате
1 227 000 ₽
12,9 % от дохода — эффективная ставка
- Срок владения
- 3 л 5 м / мин. 5 л
- Доход для налога
- 9 500 000 ₽
- Вычет
- 1 000 000 ₽ · фикс.
- Налоговая база
- 8 500 000 ₽
Продажа имущества — отдельная налоговая база (ст. 210 п. 6): 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (ст. 224 п. 1.1), с зарплатой она не суммируется. Нюанс: по итогам года ФНС складывает все «пассивные» базы (продажа, вклады, дивиденды) и при превышении 2,4 млн доначисляет 15 % по уведомлению.
3-НДФЛ — до 30.04.2027, уплата — до 15.07.2027
Оценка по нормам НК РФ, октябрь 2026. Не является налоговой консультацией.
Как устроен налог: пять правил
1. Минимальный срок владения
Прошло 3 года с момента получения квартиры в собственность — налога нет вообще, если это наследство, дар близкого родственника, приватизация, рента или ваше единственное жильё. Для остальной недвижимости срок — 5 лет (ст. 217.1 НК). Регионы вправе снижать порог.
2. Доход: цена или кадастровая стоимость
Если цена договора меньше кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженной на понижающий коэффициент, доходом считают кадастров с коэффициентом (ст. 214.10 НК). Коэффициент в большинстве регионов — 0,7, но субъект может поднять его до 1,0 (Санкт-Петербург — с 2025 года) или снизить до нуля. Продажа «ниже кадастра» для налога не работает.
3. Вычет: 1 млн ₽ или расходы
Базу уменьшают либо подтверждённые расходы на покупку этой квартиры, либо фиксированный вычет 1 млн ₽ — что выгоднее, то и выбираете. Вычет 1 млн применяется при любом размере дохода: ограничений по сумме сделки в статье 220 НК нет. С 2025 года вычет недоступен только для имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.
4. Ставка: 13 и 15 % — отдельная база
Доход от продажи имущества — самостоятельная налоговая база (п. 6 ст. 210 НК), а не продолжение зарплаты: 13 % с базы до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (п. 1.1 ст. 224 НК). Важно: по итогам года ФНС складывает все такие базы — продажу имущества, проценты по вкладам, дивиденды — и при совокупном превышении 2,4 млн ₽ доначисляет 15 % по уведомлению.
5. Отчётность и сроки
Если налога нет из-за срока владения — декларация не нужна вовсе. Если срок не выдержан — подаёте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платите до 15 июля (ст. 228, 229 НК). Даже при нулевом налоге после вычетов декларацию подать нужно.
Частые вопросы
- Я владел квартирой больше минимального срока — точно ничего не плачу и не отчитываюсь?
- Да: если владение 3 года (наследство, дар близкого родственника, приватизация, рента, единственное жильё) или 5 лет для остального — доход полностью освобождён (ст. 217.1 НК). Ни декларации, ни налога.
- Продаю дешевле, чем купил. Налог ноль?
- Налога не будет, если есть документы о расходах на покупку: доход минус расходы даст нулевую базу. Но декларацию подать нужно — налоговая не знает о ваших расходах сама. Без документов придётся применять вычет 1 млн ₽, и при дорогой квартире может остаться база для налога.
- Что значит «0,7 кадастра»?
- Налоговая сравнивает цену договора с 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Если продали дешевле — доходом считают 0,7 кадастра, а не цену. Это защита от занижения в договоре.
- Продаю долю в квартире — как считать?
- Минимальный срок и правило 0,7 кадастра работают одинаково. Отличие — в вычетах: фиксированный 1 млн ₽ делится между всеми продавцами пропорционально их долям (если продают по одному договору — по договорённости). Расходы тоже распределяются пропорционально. Для точного расчёта по доле лучше пройти разбор с консультантом клуба.
- По наследству срок считается от смерти или от регистрации?
- От даты открытия наследства — смерти наследодателя, а не от регистрации права. Часто это уменьшает срок владения на месяцы и годы. В калькуляторе укажите дату регистрации, но помните: для наследства можно отсчитывать от смерти.
- Что изменилось с 2025 года?
- С 2025 года доход от продажи имущества облагается по новой схеме: это отдельная налоговая база со ставкой 13 % до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения (ранее — плоские 13 % с части свыше 5 млн). По итогам года ФНС суммирует все такие базы — продажа имущества, проценты по вкладам, дивиденды — и при превышении 2,4 млн ₽ доначисляет 15 % по уведомлению. Фиксированный вычет 1 млн ₽ продолжает применяться при любом доходе, но недоступен для имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности.
Нормы проверены по состоянию на октябрь 2026 года (НК РФ: ст. 210 п. 6, 214.10, 217.1, 220, 224 п. 1.1, 228 п. 4, 229). Расчёт — оценка, а не налоговая консультация: при спорных ситуациях (доли, дарение не близкому родственнику, несколько объектов за год) приходите на разбор в клуб.
Продажа — не единственный налог в вашем году
Клуб считает налоги по всему капиталу сразу: вклады, дивиденды, ЛДВ, ИИС — и показывает, что выгоднее продать и когда, в одном разборе.